賃貸の原状回復義務とトラブル予防

原状回復義務を知っておく

現像前のネガ

 

賃貸契約や退去時に敷金の返金額や修繕費用の負担などに関するトラブルが目立ちます。借主と貸主の認識の違いが原因のケースもありますが、原状回復を理解していない場合も少なくありません。

 

退去時の話とはいえ、部屋を借りた時から覚えておきたい項目なので、契約前に原状回復の理解を深めましょう。

 

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原状回復とは

賃貸契約終了時、退去時に借りた部屋を一定の状態に戻して返すことが原状回復です。知っているかどうかは関係なく、部屋を借りた時から借主には原状回復義務が発生します。

 

新築物件を新築にして戻すという意味ではなく、「自分で取り付けたものは取り外す」「住み始めてからつけた傷は元に戻す」など、一定の状態に戻すというのがひとつのポイントです。ただ、この一定の状態というのに借主と貸主の認識の違いがあるために、トラブルにつながりやすくなっています。

 

どこまで負担しないといけないか?

どこまで修繕費を負担するかは、汚れやキズが「通常損耗」「自然消耗」「故意過失」のどれに該当するかで判断がかわります。

 

通常損耗

普通に暮らしているならできてしまう汚れやキズのことです。家具を置いて床がへこんだり、冷蔵庫の電気焼けなどは通常損耗に該当します。常識の範囲内で生活していてもできてしまう汚れやキズですから、借主負担にはなりません。

 

自然消耗

年月経過による変化、色あせや摩耗、故障のことです。西日でクロスや床が変色した、接続機器が壊れたといった場合は通常損耗になります。借主がいてもいなくても月日がたてば起こることなので、修繕費は借主負担にはなりません。

 

故意過失

意図的、もしくは誤ってつけた汚れやキズのことです。タバコの灰で床を焦がしたりした場合が該当します。たとえ不注意であっても借主には善管注意義務があるため、修繕費を負担しないといけません。

 

善管注意義務とは

正式には「善良なる管理者としての注意義務」といいます。賃貸物件に限らず、借りているものは細心の注意を払って管理しなさいという意味です。この義務は民法で定められているので、法的な根拠もあります。違反した場合は故意過失とみなされ、修繕費用の負担が必要です。

 

負担の具体例

修繕費用の負担を借主と貸主のどちらがするかは区分によって変わりますが、実際に生活していると色々なケースが考えられます。基本的には故意・過失さえないように注意すれば問題ないものの、思わぬところで負担しないといけないこともあるため、具体例を覚えておきたいです。

 

カベに穴をあける

故意過失に該当しますが、画びょう程度の穴なら通常損耗と考えられます。ただし、貸主による認識の違いもありますし、下地の張り替えが必要なら故意過失です。

 

カーペットのへこみや汚れ

家具を置いてできたへこみは通常損耗です。飲み物をこぼした時の汚れや引っ越し作業でつけた傷は故意過失にあたります。

 

タバコ

床を焦がすのは当然NGですが、クリーニングで落とせる壁のヤニ程度なら通常損耗になります。ただし、掃除を怠ったり壁紙の張り替えが必要なら故意過失です。

 

電気焼け

冷蔵庫の電気焼けは通常損耗ですが、壁にくっつけて配置したら善管注意義務違反となります。自然につく汚れやキズであっても、なるべくつかないような配慮が必要なわけです。

 

雨による汚れやシミ

雨で部屋が濡れたりシミや汚れができるのは仕方ないように感じますが、実際は窓を閉めればいいだけで故意過失にあたります。シミや汚れが残るのは濡れた後も対応していなかったことが原因なので、善管注意義務違反です。

 

取り付けたエアコン

貸主(大家さんや不動産会社)に同意をえてとりつけたエアコンや畳、ふすまなどを退去時に取り外さないなら買い取りを請求できます。造作買取請求権と呼ばれる借主の権利ですから、取り付けるなら事前に同意を求めておくといいでしょう。

 

掃除を怠った場合

掃除を一切しないでできた汚れも善管注意義務違反となり、クリーニング代を請求されても文句は言えません。ただし、クリーニングは本来貸主が負担するものなので、マメに掃除していた場合は内訳をきちんと説明してもらうべきです。

 

原状回復のトラブルを回避

どちらが修繕費を負担すべきかは似たようなケースでも状況によって違いますし、たとえ故意過失であっても不当な請求を受け入れるわけにはいきません。

 

退去時に部屋を気持ちよく明け渡すためにも、原状回復をめぐるトラブルを事前に防ぐようにしましょう。

 

特約を確認

賃貸契約書で特約を定めた場合、借主にとって不利な内容でも認められることがあります。たとえば、特約で「エアコンの取り付けは認めても買い取りはしない」と定めていたら、造作買取請求権は使えません。このケースでエアコンを取り外さないなら取り外し費用という名目で請求される可能性もあるわけです。

 

また、具体的な内容ではなくとも「汚れの修繕費は借主負担」とザックリ定めるケースもあります。こうなるとあらゆる汚れに対して負担しないといけないばかりか、どこまでが汚れによる修繕費かわかりにくく、キズとの違いも曖昧になってしまいます。

 

他にも特約では色々な内容を細かく決めることができますから、契約時には必ずチェックしておきましょう。

 

不当な請求を理解する

明らかに故意過失であっても不当な請求なら説明を求めるのが大切です。たとえばタバコで床に焦げ跡をつけたとしても、カーペット以外で全面負担はありえません。壁の落書きであっても壁紙1枚程度までが妥当なラインで、全面張り替え費用の請求などは不当です。

 

借主の負担金額には公平性も認められているので、自分が修繕費を払う必要があると認識できるものは事前に妥当な負担割合を覚えておくといいでしょう。

 

ただし、感情論で払いたくない、敷金返してほしいだけでは通用しないため、借主としての義務は果たし、ルールも守るべきです。入居時に設備使用の注意事項やルールを説明されるので、それに従うのが通常使用の範囲になる点も覚えておきましょう。

 

負担費用に合意する前に

原状回復に基づいた負担費用は書面で通知されるので、合意する前にきちんと契約書の取り決めに従っているかを確認しておきましょう。

 

通知された費用は敷金から引かれる形が通常で、残額は返金されます。敷金だけでは足りない場合は別に請求書が送られるので支払いが必要です。

 

キズをつけない工夫

一人暮らしの部屋では収納スペースや家電・家具の置き場所も限られるため、空間を広くつかうには壁に穴を開けざるをえない状況もあります。そんな時はできるだけキズをつけないアイテムを使うのがいいでしょう。

 

釘・ねじ不要のフック、着脱テープ、突っ張り棒などを使えば壁をキズつける心配はありません。こうしたアイテムを駆使して部屋を縦方向に使えば、広く感じやすいというメリットもあります。

 

直せるものは直す

原状回復には故意過失でつけたキズの修繕義務もあります。つまり、不注意でつけたキズなら補修してしまえばいいのです。

 

下手な修繕をしてキズを広くしたり跡が目立つと逆効果ですが、壁紙の穴や床のキズ、柱のへこみ程度なら市販のアイテムで簡単に直せます。小さなキズなら「ばれない」と腹をくくらず直してしまいましょう。

 

事前に認識をあわせておく

契約時と退去時に大家さんや不動産会社の人に立ち会ってもらい、部屋の状態を確認しておくのも大切です。入居前からある汚れやキズの確認をする人は多いですが、退去時の確認も忘れないようにします。

 

具体的にどの部分の修繕費を負担しないといけないのか?をその場で確認しておくことも後々のトラブルを防ぐのに重要です。「自分はしなくていいと思っていたのに負担させられた」なんて状態を避けるためにも、負担割合の認識を貸主とあわせておく必要があります。

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